Nous devons d’abord constater un accord général sur les grandes options développées par la commune, notamment en ce qui concerne les secteurs d’activités ou les secteurs sociaux. Par ailleurs, il est bien dans les préoccupations communales de répondre aux exigences d’un développement durable. Enfin nous notons avec satisfaction l’adhésion au reclassement du camping-caravaning existant sur des secteurs ne pouvant tolérer cette pratique.

Préserver la diversité du paysage est bien notre souci : il convient de la préserver voire d’y contribuer. Sur les équilibres, nous rappelons que le Tribunal Administratif de Rennes dans le PLU 2008, (selon le rapport du commissaire du gouvernement) avait conforté les équilibres recherchés au travers du document d’urbanisme proposé même si celui-ci contenait un certain nombre de questions liées à la fois à une application qui n’avait pas été jugée suffisamment stricte de la loi « littoral » notamment en ce qui concerne les principes de continuité d’une part, et aux transformations après l’enquête publique pour prendre en compte les remarques et porter ainsi atteinte à l’économie générale du projet.

Je rappelle cependant que ce règlement a fait l’objet d’un avis favorable de l’état qui n’avait émis aucune remarque à son approbation.

Nous constatons également qu’en ce qui concerne les questions de population, la commune rejoint les préoccupations de l’Association « Un Autre Regard ». Nous avons exposé la problématique de l’accroissement de population. La commune estime l’évolution de la population communale à 2000 habitants environ en 2020.

On doit rappeler également que l’ensemble des personnes vivant sur la commune sont souvent des habitants qui ont transformé des résidences secondaires en résidences principales.

En ce qui concerne les cohérences avec le SCOT, la commune affirme qu’elle l’a respecté complètement.  Elle a énoncé un plan de développement qui était en compatibilité avec les objectifs du PLH traduit par le SCOT. En effet, si le nombre de 362 logements en accession libre apparaît important, il faut savoir que le PLH de CAP Atlantique arrive à son terme et il sera remplacé par un autre document. Par ailleurs, les chiffres qui ont été émis par la commune, prennent en compte la rétention foncière qui ne manquera pas de se mettre en place sur la construction. L’horizon 2020 annoncé ne  recouvre pas d’ailleurs la période du PLH qui arrive à son terme.

Elle anticipe l’obligation émise par CAP Atlantique de 20 % de logements aidés pour toute opération supérieure à 5 constructions à l’exclusion des collectifs. Elle n’est pas certaine d’ailleurs que les contraintes  imposées par les orientations d’aménagement ne soient pas un frein à l’engagement des opérateurs. Par ailleurs et dans le domaine du logement aidé, elle sera en veille sur les opportunités foncières offertes. Ce sont là ses seuls outils au regard du marché. Sur ce point, la commune réaffirme le caractère de compatibilité du PLU avec le PLH et le SCOT.

Nous contestons largement le fait que le PLU 2010 ne prend toujours pas en compte divers aspects relevant de certains jugements. En effet, et en ce qui concene la commune, deux questions majeures apparaissent posées, son inquiétude est toujours vive par rapport au secteur du Maro et des Hauts-de Vilaine. Cependant, sur le premier dossier, force est bien de constater que l’ensemble des terrains classés aujourd’hui en zone UBa, sont des terrains qui avaient bénéficié d’un avis favorable du Conseil Municipal avant 1995 et que l’Association Mes et Vilaine qui se portait en recours contre les permis, n’avait pas déposé de recours à l’encontre du propriétaire sur le permis de lotir. Ceci a entrainé la viabilisation de l’ensemble de cet espace. Aujourd’hui, le retour à l’espace naturel apparaît excessivement difficle, compliqué voire impossible et si ce n’est par une bonne volonté du propriétaire ! Il apparaît également que les travaux de viabilisation réalisés relèvent d’une autorisation légale signée par le Maire de l’époque ; la nécessité d’un avis du Prefet quant à l’ouverture à l’urbanisation n’est apparue que plus tard. Elle a été obtenue. Pour la commune, ce secteur apparaît comme étant en continuité totale avec l’agglomération de Pénestin, ceci pourrait d’ailleurs être confirmé au regard de la décision du Tribunal Administratif de Rennes concernant les trois permis sur la Source qui ont été considérés eux aussi comme étant en continuité avec la zone agglomérée de Pénestin.

En ce qui concerne les Hauts-de-Vilaine, la situation est à peu près identique. C’est bien après un jugement favorable du Tribunal Administratif de Rennes que la construction a été entreprise. La commune tient à rappeler qu’elle avait émis deux avis défavorables sur ces permis sur des raisons liées au règlement d’urbanisme du PLU et non pas pour des raisons liées à l’application de la loi « littoral ». Aujourd’hui l’affaire arrive sans doute à son terme car la commune souhaite pouvoir régler cette question au regard du jugement en responsabilité et du jugement qui statuera sur la démolition de l’immeuble en question.

                La commune rappelle par ailleurs que ces deux questions du Maro et du Guillaume ont fait l’objet de recours explicites dans le PLU précédent et n’ont pas donné lieu à une demande de retrait de la part du Tribunal en 2008.

Par ailleurs, en 1997, le rapport des services de l’Etat et la commission considéraient cette zone comme urbanisée.  L’urbanisation depuis la date de délivrance du permis sur ce secteur nord du bourg s’est largement développée. Enfin, si le jugement du Tribunal administratif de Rennes concernant l’implantation dans la bande des cent mètres devra être respecté. De fait une inscription Uba n’inclus pas nécessairement la possibilité de construire au regard de la loi. Enfin, le procès en démolition permettra de définir les élements construits à supprimer. Il n’apparaît pas que les pavillons soient concernés.

Sur les considérations générales, classification des zones Aue1, AUE et AUER, la commune n’a jamais nié le caractère d’urbanisation éventuelle de ces zones. C’est la raison pour laquelle d’ailleurs elles les a classées en Aue et AUER. Elle estime toutefois qu’une distinction est importante à faire entre les zones AUE qui dépendent de la propriété privée et les zones AUER sur lesquelles seules sont autorisées le reclassement ou certaines opérations qui sont liées à la vocation des parcelles, et qui pour une faible part peuvent contribuer au maintien de potentiel utilisable pour le logement saisonnier. La relecture attentive du rapport de présentation permettra page 367 de confirmer cette représentation de la destination de ces zones pour la commune de Pénestin qui les affiche comme des zone ouvertes à l’urbanisation.

Sur les hauteurs de construction, c’est sur recommandation des services de l’état que la dérogation éventuelle de deux mètres du faitage pour des cas particuliers est bien inscrite dans ce document. En effet, dans certains cas, les questions d’architecture apparaissent notables et une telle dérogation doit exister. Le fait qu’elle existe ne suppose pas d’ailleurs qu’on l’utilise, tel a d’ailleurs été le cas pour l’immeuble Le Guillaume, qui au départ, avait utilisé cette dérogation dans son premier dépôt de permis de construire que la commune a refusé après avis des services instructeurs (DDE) qui restent vigilants sur ces questions et exercent de fait le contrôle de légalité.

Sur l’ensemble des autres zones et sauf démarches particulières, les hauteurs qui ont été énoncées sont les hauteurs qui avaient été prises en compte dans le PLU précédent. Celles-ci d’ailleurs avaient été modifiées suite au rapport du Commissaire enquêteur et aux remarques, ce qui a entrainé l’annulation du PLU aux motifs d’atteinte à l’économie générale du projet. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle la commune n’entend pas modifier l’ensemble des hauteurs sur ces zones. Par ailleurs, l’Association devra prendre en compte le fait que le COS n’a pas été retenu comme une des variables majeures de l’urbanisation. La commune a souhaité au même titre d’ailleurs que CAP Atlantique, raisonner sous forme de gabarit et de CES.

Sur les comparaisons entre les surfaces urbanisées du POS et du PLU, les documents présentés ont une valeur indicative et ont été complété par des tableaux de surface selon les types de zonage en comparant POS et PLU. La valeur indicative du document permet d’apprécier rapidement les réductions massives de zones urbanisées que la commune a opéré entre le POS et le PLU (Moins 100 hectares)

Sur la coupure d’urbanisation de la Mine d’Or, le POS fait apparaitre (ce qui est aujourd’hui identifié par le PLU comme une coupure d’urbanisation) une zone Ndl qui interdisait à toute construction de dépasser un COS global de 4%. Cette coupure d’urbanisation incluait d’ailleurs le golf miniature et une installation sportive. La zone NLC a réduit la zone Ndl au bénéfice d’une partie Na et d’une partie Nds. Elle limite à 70 m² complémentaires à l’existant. Sur cette zone NLc la commune pense et souhaite qu’une zone d’accueil de camping-car puisse exister. Ceci apparaît judicieux au regard de l’extension  de cette pratique. Dans tous les cas, elle ne pourra s’implanter que dans la partie sud de la zone en dehors de la bande des 100 mètres. Pour répondre aux demandes de l’Etat elle envisage de rétablir le classement NLc sur la parcelle située directement au nord du chemin.

Sur les questions liées à l’espace boisé classé, il convient d’énoncer pour une part que le Dit  «  Bois Gauthier » a bénéficié d’un arrêt favorable du Conseil d’Etat permettant sa constructibilité . Par ailleurs, en ce qui concerne l’aspect, le déclassement forestier a été prononcé par le Prefet du Morbihan au bénéfice d’une bande de 4 mètres qui a été maintenue sur la lisière. Signalons par ailleurs que l’ensemble de ce dossier a fait l’objet d’un avis favorable du Préfet quant à son urbanisation et que ce classement de la partie ouest du dit Bois n’a pas été sanctionné par le Tribunal en 2007.

Le classement en zone NP a été le fait du cabinet ARDEA qui a bien souligné, malgré nos remarques, le caractère humide de cette zone.

En ce qui concerne le clos des Iles, notre approche du jugement  relève que seul le dernier bâtiment au sud du Clos des Iles est situé dans la bande des cent mêtres, les autres n’y étant pas ( ce qui se vérifie sur le Maro). Le permis a certes été annulé parce qu’il s’agissait d’un permis groupé, mais la seule construction dans la bande des cent mètres est ce dernier bâtiment au Sud. Il n’est pas paru souhaitable, au même titre que pour la Mine d’Or, de classer une zone habitée en zonage NDS. Le maintien en UBA a semblé plus judicieux compte-tenu du caractère aggloméré de la zone. Cependant, nous ne voyons pas d’inconvénient à ce que un pastillage s’effectue pour le classer en zone Ud. La même remarque s’applique en zone Na située au sud. La vocation Nds de cette zone nous paraît compromise par la présence de l’habitat ; il ne s’agit pas d’ailleurs d’un site remarquable du fait de l’habitat qui existe en bordure de mer. L’inscription dans une zone Na nous a semblé plus judicieuse, nous avons pensé qu’il était nécessaire de l’assortir d’une trame bleue spécifiant son caractère de zone à risque. Nous concevons d’ailleurs que, au même titre que sur la Mine d’Or, une trame bleue doit concerner la maison située dans la bande des 100 mètres sur le Clos des îles (compte-tenu des risques d’érosion). Le classement en zone ND ou Na nous semble cependant contenir un risque juridique de recours des prorpiétaires. Il ne permettrait pas de rédéposer un permis pour les constructions non situées dans la bande des 100 mètres, ce qui apparaît légal, le délai de 10 ans étant largement dépassé. Sur la partie sud, la demande de classement en zone NDS ne nous paraît pas justifiée. En effet, la présence de constructions dénie le caractère remarquable. Nous avons pensé qu’il était judicieux de le classer en Na, bande des cent mètres  (cf. règlement) et l’assortir d’une trame bleue spécifiant son caractère de zone à risque (éboulement ou érosion de la falaise)

Nous contestons par ailleurs le caractère intéressant du boisement sur le secteur sud, seule la bande a été conservée au titre de son intérêt paysager.

Route de Kerlochet

Deux hypothèses étaient proposées à la commune :

- soit englober l’ensemble de cette zone dans un secteur 1AU compte tenu de sa proximité et de la proximité des réseaux

- soit proposer une urbanisation différée en 2AU pour la partie sud

                La première solution amenait à créer un engorgement de circulation sur cette route de Tréhiguier qui comporte de nombreux virages et il nous est donc  apparu que si cette zone devait être urbanisée, seule une voirie nouvelle pouvait permettre cette fréquentation. En effet, seule une voie de ce type est de nature à pouvoir sécuriser les entrées et les sorties sur cette zone. Par ailleurs le fait de son aspect relativement rectiligne ne doit pas faire oublier que d’autres opérations d’aménagement sont possibles et notamment celles de giratoire  à gauche ou de rétrecissement de chaussée permettant de réduire la vitesse. Tels sont bien les moyens, les mesures, que nous souhaitons pouvoir apporter sur la route de Tréhiguier qui justifie son classement en 2AU.

La zone 1 AU du Moulin, (apparaissant dans les remarques de l’association comme 1AU de Brancelin) déjà existante dans le PLU de 2006 n’a pas fait l’objet d’aucune remarque du tribunal administratif. Il apparait nécessaire de maintenir cette ouverture à l’urbanisation, de type 1AU ; (Le projet de voirie mis en place apparaît devoir se réaliser dans la mesure où la partie ouest de cette zone 1AU serait urbanisée). A notre connaissance, l’autorisation d’aménagement ou certificat de lotir n’a fait l’objet d’aucun recours. Cela conforte notre analyse sur la continuité (art L146-4-1)

Bien naturellement le Conseil municipal a été très attentif aux problèmes de stationnement au centre ville. Les mesures qui nous paraissent devoir être mises en place sont essentiellement liées à l’ouverture de la zone Ubl. En effet, il nous semble que le stationnement sur cette zone est possible et par ailleurs le coût de l’investissement communal sera bien moindre. Il convient aussi de pouvoir dégager au-delà du centre bourg, l’ensemble d’un stationnement qui en définitive obère  une parcelle intéressante en terme de densification du bourg, alors que son utilisation en stationnement ne concerne que quelques dimanches voire mercredis des deux mois de la saison. L’investissement à rélaiser sur la zone Ubl parait de nature à pouvoir satisfaire à la fois le désengorgement du centre bourg et à instaurer des modes de circulation douce entre cette aire de stationnement située sur la zone Ubl et le centre économique. De même elle apparaît à terme une opportunité d’accès à la zone cotière par une circulation douce.

Traiter du problème de stationnement sur Poudrantais ne se résume pas à un simple échange avec le propriétaire. Pour réaliser cette opération il faudrait mobiliser, comme pour le Bourg de Pénestin, des ressources financières importantes : le terrain est situé au POS en zone Uba, tout déclassement s’avère comporter des risques juridiques et financiers non négligeables. Le terrain n’est pas un parking c’est un terrain qui possède des droits  à la construction. Tout déclassement qui ne serait pas lié à une contrainte légale ne saurait tenir juridiquement. Ce secteur de Poudrantais est situé dans une zone urbanisée et de ce fait limite l’impact de la loi « littoral ». Notamment dans l’application de la bande des 100 mètres. Les autres articles ne sauraient que prendre en compte le caractère limité de son urbanisation tant en densité qu’en forme. La commune a souhaité laisser sur cette zone des opportunités d’investissement privé qui apporterait une valeur ajoutée sur le plan de l’emploi ou de l’attractivité. Le secteur apparaît comme propre à la diversification de forme d’hebergement       marchand.

La question du stationnement sur ce secteur a été prise en compte dans l’enceinte de la zone 2AU, par une délocalisation du parking existant. De même l’extension du Club Nautique a été intégrée dans le projet 2AU. Il n’apparaît pas cohérent de le déplacer sur le Maresclé. Ceci conduirait à y multiplier les conflits d’usage, de même l’édification d’accès à la mer n’apparaît pas souhaitable. Enfin la présence de nombreux bouchots sur cette zone ne semble pas permettre la navigation côtière. Il convient de préciser que l’extension du Club Nautique n’implique pas le déplacement de la base nautique. L’hypothèse d’un centre aéré sur Poudrantais qui apparaît séduisante ne peut s’envisager compte-tenu de nombreux conflits d’usage qui existent déjà sur ce secteur. Elle s’accompagne de la nécessité d’une traversée de voie et d’autres contraintes. La réalisation sur le Maresclé recueille toujours l’approbation du Conseil Municipal. Elle devra sans doute et bien naturellement prendre en compte la fragilité de la dune. Les questions seront à traiter dans la deuxième partie du projet de réhabilitation du sentier littoral qui est à la réflexion.

La commune souhaite pouvoir garder en 2AUt le secteur dit de Penmoncel . Cette hypothèse ne grève en aucun cas l’utilisation agricole de toute la zone du PLU. Elle ne pourra se traduire dans les faits qu’à partir d’un projet cohérent validé par la Conseil Municipal. Ce dernier sera le seul habilité à diligenter une modification du PLU pour le passage en zone 1 AU qui définiera des orientations d’aménagement soumises à la nécessité d’une enquête publique. La commune rappelle que le site n’est pas sur Penmoncel mais Kermouraud. Il est proche des bâtiments d’une ancienne exploitation agricole qui offrent des possibilités à des activités equestres. En ce sens, la dénomination 2AUt paraît justifiée, le zonage apparaissant au PLU de 2008, il faisait l’objet d’un recours spécifique qui n’a pas été retenu par le Tribunal.

Sur la zone 2AU du Halguen, la division en deux zones Nh ne nous semble pas une bonne solution, dans la mesure où une reconfiguration de l’ensemble architectural existant au Halguen mérite une grande attention. C’est la raison pour laquelle la commune a souhaité y mettre en place une zone 2AU, bien naturellement les orientations d’aménagement préciseront très exactement le cadre et la définition des espaces réservés aux bâtis et des espaces libres. Le zonage prévu autorise un aménagement d’ensemble dans une perspective paysagère.

Cette mission sera d’ailleurs confiée au Cabinet, pour préciser ces orientations d’aménagement dans le document d’approbation suivant en ce sens l’avis de l’état.

Sur la zone de Kérandré, nous souhaitons également rappeler que le classement « espace boisé classé » ne concerne pas le boisement existant mais bien les boisements existants ou à créer. Sur cette zone, une certaine densité de camping-caravaning existe, il convient sans doute d’économiser l’espace et c’est la raison pour laquelle nous souhaitons maintenir cette implantation. Par ailleurs, l’intégration à l’espace boisé classé nous semble de nature à améliorer la vision générale paysagère.

Une référence à l’avis du commaissaire enquêteur de 2008 nous semble un peu osée. En effet, la commune n’aurait sans doute pas retenu les remarques du Commissaire enquêteur qui étaient mises en place comme des suggestions. Elle rappelle cependant que dans le règlement du camping-caravaning sur lequel l’Association donne un accord général, les questions qui étaient posées étaient de l’ordre de la densification, de la réduction des espaces en vue de l’économie d’espace. Cette opération était réglée dans le cadre de l’aménagement foncier. La commune aura des difficultées à revenir sur les décisions qu’elle a prises compte tenu des conventions signées, ce dont la commune se réjouit.

Nous rappelons que sur la Lande de Barges, le bois classé n’est pas utilisé sur l’ensemble par les caravaniers mais bien à son pourtour, de part et d’autre.

Sur la confusion qui existe entre les zones AUE et AUER, la commune se doit cependant de rappeler que les terrains qui ont été utilisés pour la reconversion du camping-caravaning ne sont pas en général des terrains achetés par la commune mais des terrains échangés. Leur valeur est sans commune mesure entre les zones AUE qui relèvent de la propriété privée.

Sur les espaces boisés  classés, nous reprendrons l’argument précédent, à savoir que l’article L130-1 du code de l’urbanisme prévoit de classer des bois existants ou à créer.

Sur le hameau de Trebestan, bien naturellement l’erreur matérielle faite par le Cabinet va être rectifiée. Un dossier a été déposé en commission des sites, à ce titre. Sur Kerandré, le boisement retient notre attention dans la mesure où il permettra une meilleure intégration du camping-caravaning existant et lié au reclassement.

Les questions  posées par l’association sur le secteur de la station d’épuration interpellent la commune qui ne souhaite pas établir un classement EBC sur le secteur indiqué en rouge qui est aujourd’hui le filtre à sable permettant le traitement tertiaire. Sur un autre plan, elle a intégré l’hypothèse de CAP ATLANTIQUE sur l’extension de la station, le classement EBC au nord supprimerait cette possibilité qui pourrait se concrétiser dans l’avenir après la proposition du projet d’extension.

Sur les micro espaces boisés classés, nous rappelerons que l’article L130-1 énonce le fait que le classement peut s’appliquer à des haies et des arbres isolés ou des plantations d’alignement. Il a semblé important de maintenir un rythme de boisement non négligeable sur le plan paysager,  même par des petites zones de ces espaces boisés. Le lotissement et le paysage sont largement pris en compte dans le PLU ; le règlement impose d’ailleurs sur la zone proche de la falaise de la Mine d’Or, la mise en place d’arbres de hautes tiges en parallèle avec des opérations de constructions.

Concernant la zone Ubb de Berniguet, nous rappelerons cependant que la seule façon de pouvoir agir sur l’aménagement général de la zone est de la classer soit en Ub soit en 1AU. Le motif recherché par la commune  est celui d’une restructuration intéressante de l’ensemble du hameau de Berniguet ; c’est la raison pour laquelle cette zone a été maintenue en UBB avec la mise en place d’un projet d’aménagement tel qu’il est défini.

Comparaison entre le Val et Rochefort, il est certain que le décrochage Rochefort apparaît difficile à comprendre, c’est la raison pour laquelle la commune proposera au commissaire enquêteur une liaison directe sur l’ensemble des extrémités des propriétés bâties au même titre qu’elle l’a fait sur le Val.

La zone AUE de Kernegrou ne peut pas être intégrée au titre de la reconversion du camping-caravaning. Il s’agit bien là de terrains privés qui bénéficiaient déjà d’un certain statut et la commune ne pouvait envisager à des coûts convenables ll’utilisation de ces terrains au profit du reclassement du camping-caravaning. La majorité du reclassement a été réalisée sur des terrains echangés par la commune avec le patrimoine foncier réalisée par ses soins entre 1995 et 2005. Certaines parcelles, en nombre limité, ont été acquises par dation.

En conclusion, la commune a souhaité en toute sérenité faire part de ses arguments et des logiques qui l’animent, les arguments relèvent des décisions juridiques (PLU 2008 annulé) et de la connaissance du terrain. Elle souhaite au-delà du contenu du rapport de présentation déjà largement complet, faire part des avis que sont les siens et qui ont présidé à l’élaboration de ce document et des raisons pour lesquelles elle ne peut suivre les hypothèses développées par l’Association.

Elle souhaite également informer la commission d’enquête des ambitions électorales de l’Association en 2008 qui n’ont pas reçu l’approbation des pénestinois.